DETRAZIONE IRPEF PARI AL 50% DELL’IVA PER ACQUISTO ABITAZIONI AD ALTA EFFICIENZA ENERGETICA

La legge di stabilità per il 2016 (l’art. 1, c. 56, legge 28 dicembre 2015 n. 208) prevede una nuova detrazione IRPEF nella misura del 50% dell’IVA pagata per l’acquisto di unita` immobiliari residenziali, di classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse che effettuano la cessione dell’immobile in regime IVA.
L’agevolazione, il cui termine era inizialmente fissato al 31 dicembre 2016, è stata poi prorogata sino a tutto il 31 dicembre 2017 per effetto dell’art. 9, comma 9-octies, D.L. 30 dicembre 2016 n. 244, introdotto in sede di conversione dalla legge 27 febbraio 2017 n. 19.
La Detrazione IVA pagata per l’acquisto di abitazioni in classe energetica A o B e` riconosciuta nella misura del 50 per cento dell’IVA pagata per l’acquisto (effettuato nell’anno 2016 o nell’anno 2017 e da detrarre rispettivamente nella dichiarazione dei redditi del 2017 e del 2018). La nuova detrazione, quindi, consente il “recupero”, sia pure parziale, della maggiore Iva pagata al venditore e tale operazione risulta ora possibile a seguito della riduzione dell’Irpef.

Requisiti:
Soggetti che possono applicare la nuova detrazione.

La norma si limita a prevedere, nella parte iniziale, che “Ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, si detrae dall’imposta lorda, ...”. Sembrano conseguentemente escluse dal beneficio, in linea di principio, le societa` di capitali  e gli enti non commerciali assoggettati ad IRES.
La nuova detrazione è quindi applicabile alle persone fisiche ossia ai privati.
Dovrebbe essere applicabile anche dai soci, persone fisiche, di societa` di persone, nell’ipotesi in cui l’acquisto dell’immobile sia effettuato nell’anno 2016 o nell’anno 2017 dalla societa` partecipata.
Il soggetto che puo` fruire della detrazione e` esclusivamente colui che ha effettuato il pagamento dell’Iva. Il beneficio e` strettamente connesso all’acquisto dell’unita` immobiliare. Non sembra, quindi, che la detrazione possa essere fatta valere dalla persona fisica che ha effettuato il pagamento se diversa dalla persona fisica che ha acquistato l’immobile (coniuge, conviventi, genitori).
Non e` previsto dalla norma in rassegna il trasferimento della detrazione nell’ipotesi di successiva cessione dell’immobile. Ne consegue che nel caso di successiva cessione dell’immobile, che ha consentito inizialmente all’acquirente di fruire della detrazione, sara` possibile continuare a considerare in detrazione nei successivi periodi d’imposta le quote residue senza che queste si trasferiscano automaticamente al secondo proprietario acquirente. Il legislatore non ha neppure previsto la possibilita` di trasferire facoltativamente la detrazione, tramite una espressa manifestazione di volonta`, in favore dell’acquirente.
Il cedente che ha fruito all’atto dell’acquisto della detrazione non decade dal beneficio in caso di successiva cessione in quanto, oltre a rilevare la mancata previsione normativa dell’ipotesi di decadenza, l’intento del legislatore e` stato quello di “agevolare” il contribuente con la riduzione del costo di acquisto, che rimarrebbe tale anche nell’ipotesi di successiva cessione.

Il presupposto soggettivo del cedente

Il venditore deve essere l’impresa “costruttrice” o un’impresa che ha eseguito, anche tramite imprese appaltatrici,  interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica (quindi anche le imprese di “ripristino” o c.d. “ristrutturatrici” che hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380).
 La cessione deve avvenire in regime di iva e quindi l’atto deve essere soggetto ad imposta sul valore aggiunto (o obbligatoriamente se la cessione avviene entro i 5 anni dalla fine lavori o su opzione della società venditrice, ai sensi dell’art. 10, c. 1, n. 8bis, DPR. 633/1972, nel caso di cessione dopo i 5 anni).

Il presupposto oggettivo: la tipologia di immobili “agevolabili”

La detrazione del 50 per cento dell’Iva e` circoscritta alle “unita` immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente” (a tale fine fa stato la classificazione risultante dall’attestato di prestazione energetica che obbligatoriamente deve essere allegato all’atto di acquisto).
L’oggetto dell’agevolazione non e` limitato alle sole unita` immobiliari utilizzate quali abitazioni principali, ma puo` riguardare anche le “seconde case” o gli immobili aventi caratteristiche di lusso: la formulazione normativa risulta essere ampia in quanto il beneficio non e` limitato all’acquisto dell’abitazione principale, ne´ sono previste esclusioni per gli immobili c.d. di lusso aventi classificazione catastale A/1, A/8 e A/9. E` cosi` possibile fruire della nuova detrazione anche per le “seconde case” a disposizione nello stesso Comune in cui dimora il proprietario, ovvero in localita` turistiche. Per gli immobili c.d. di lusso il beneficio potra` essere ancora piu` rilevante in quanto l’aliquota applicabile e` pari al 22 per cento.
E` altresi` irrilevante l’effettivo utilizzo dell’immobile dall’acquirente. Pertanto e` detraibile L’Iva anche degli immobili non utilizzati o utilizzati solo per una parte dell’anno in quanto a disposizione, ovvero concessi in locazione a terzi.
L’unico vincolo, oltre alla classe energetica dell’immobile, e` rappresentato dalla destinazione residenziale. A tal proposito un possibile criterio, ma probabilmente non l’unico, e` rappresentato dal riferimento alla classificazione catastale, quindi a tutte le categorie catastali A ad accezione della categoria A/10.
L’Agenzia delle Entrate, nella Circolare 20/E del 18 maggio 2016,  ricomprende nel perimetro dell’agevolazione anche l’eventuale pertinenza, a condizione che il suo acquisto sia contestuale a quello dell’unità abitativa e che in atto sia data evidenza del vincolo pertinenziale.  Si ritiene che per le pertinenze valga la classe energetica attribuita all’unità principale,  sempre che non siano autonomamente dotati dell’attestato di prestazione energetica (circostanza in genere non ricorrente, posta l’espressa esclusione dall’obbligo di dotazione per questi immobili).
Dovrebbe essere irrilevante il numero delle pertinenze “agevolabili” essendo la detrazione completamente scollegata dalla qualificazione di abitazione principale.

Stato costruttivo: la norma non prevede particolari caratteristiche costruttive dell’unità venduta, limitandosi a prevedere la classe energetica e la destinazione residenziale, ma non anche che l’immobile sia ultimato. Da taluni si ritiene quindi che l’agevolazione possa trovare applicazione anche nel caso di cessione di fabbricato al grezzo, a condizione che a costruzione ultimata venga confermata l’appartenenza del fabbricato alle classi energetiche A o B.
L’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016 ha chiarito che la circostanza che l’impresa, prima della vendita, abbia concesso l’abitazione in locazione non preclude la possibilità di fruire della detrazione, sempreché la cessione possa essere assoggettata ad IVA.
Non e` necessario che l’acquirente manifesti l’intenzione di voler fruire della nuova detrazione nell’atto di acquisto.  La norma (art. 1, comma 56, della Legge di Stabilità 2017) non prevede, a pena di decadenza, tale esigenza. In mancanza di un’indicazione normativa espressa in tal senso il riconoscimento del beneficio fiscale e` subordinato esclusivamente ai presupposti previsti dalla legge e tra questi non e` prevista alcuna menzione nel rogito notarile.

Dal punto di vista temporale:
1) l’acquisto venga effettuato entro il 31 dicembre 2017: sono agevolati i soli acquisti compiuti dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2017;
2) il pagamento dell’IVA sia stato effettuato nel corso degli anni 2016 e 2017; ai fini della detrazione ed in applicazione del principio di cassa, è necessario che il pagamento sia avvenuto nei periodi di imposta 2016 e 2017; acconti IVA effettuati nel corso del 2016 per acquisti perfezionati nel 2017 debbono, pertanto, ritenersi detraibili, in quanto la agevolazione in oggetto è operativa a partire dal 1 gennaio 2016; al contrario acconti IVA eventualmente effettuati nel corso del 2015 per acquisti da perfezionarsi nel 2017 non saranno detraibili. Eventuali acconti versati nell’anno 2017 per acquisti da effettuarsi nel 2018 non sono invece detraibili.

Misura e condizioni di detraibilità:
La detrazione è pari al 50 per cento dell’imposta pagata ed è ripartita in 10 quote annuali costanti nell’anno in cui è stata sostenuta la spese e nei nove periodi d’imposta successivi.
La detrazione spetta, come testualmente affermato dalla disposizione, fino a concorrenza dell’imposta lorda. Pertanto l’eventuale eccedenza risulterebbe definitivamente perduta.
La verifica della capienza dovra` essere effettuata non con riferimento all’importo complessivo nell’anno in cui e` stata sostenuta la spesa, ma con riferimento ad ognuna delle dieci quote spettanti in relazione all’IRPEF lorda delle singole annualita`. In questo caso, salvo il caso in cui il contribuente abbia un reddito di modesta entita`, la suddivisione in dieci quote annuali dovrebbe consentire il “recupero” integrale, sotto forma di detrazione, del 50 per cento dell’Iva corrisposta.

Cumulabilità della detrazione:
In assenza di un esplicito divieto, la detrazione del 50 per cento dell’IVA sull’acquisto di unità residenziali può cumularsi con altre agevolazioni in materia di IRPEF, quali, ad esempio, le detrazioni spettanti ai sensi dell'art. 16-bis, comma 3, del TUIR  qualora oggetto di acquisto sia un’unità immobiliare all’interno di un edificio interamente ristrutturato dall’impresa di costruzione, con la precisazione che in tal caso tale ultima detrazione non può essere applicata anche all’IVA per la quale il contribuente si sia avvalso della detrazione in commento.
Parimenti la detrazione del 50 per cento dell’IVA pagata per l’acquisto di un box pertinenziale, acquistato contestualmente all’immobile agevolato, può essere cumulata alla detrazione spettante al box di cui all’art. 16-bis, comma 1, lett. d) del TUIR pari al 50 per cento del costo di realizzazione documentato dall’impresa.
In questo senso si è pronunciata la Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 20/E del 18 maggio 2016 nei seguenti termini:
In mancanza di un esplicito divieto in tal senso, si deve ritenere possibile che il contribuente che acquisti un’unità immobiliare all’interno di un edificio interamente ristrutturato dall’impresa di costruzione possa beneficiare sia della detrazione del 50 per cento dell’IVA sull’acquisto, sia della detrazione spettante ai sensi dell'art. 16-bis, comma 3, del TUIR. Tale ultima detrazione si applica, anche per il 2016, con l’aliquota del 50 per cento e deve essere calcolata sul 25 per cento del prezzo di acquisto dell’immobile, e comunque entro un importo massimo di 96.000 euro, ed è ripartita in 10 quote costanti.
Restando, tuttavia, fermo il principio generale secondo cui non è possibile far valere due agevolazioni sulla medesima spesa, la detrazione di cui al citato art. 16-bis, comma 3 del TUIR, non può essere applicata anche all’IVA per la quale il contribuente si sia avvalso della detrazione ex art. 1, comma 56, della legge di stabilità per il 2016.
Ad esempio, un contribuente che acquista da un’impresa di ristrutturazione un’unità immobiliare, con le agevolazioni “prima casa”, all’interno di un fabbricato interamente ristrutturato, al prezzo di 200.000 euro + IVA al 4%, per un totale di 208.000 euro, avrà diritto:
- alla detrazione, spettante ai sensi dell’articolo 1, comma 56, della legge di stabilità, del 50 per cento dell’Iva pagata sull’acquisto dell’immobile. Tale detrazione è pari ad euro 4.000 (8.000 x 50%);
- alla detrazione, spettante ai sensi dell’art. 16-bis, comma 3, del TUIR, del 50 per cento calcolato sul 25 per cento del costo dell’immobile rimasto a suo carico. Tale detrazione è pari ad euro 25.500 [(208.000 – 4.000) x 25% = 51.000 x 50%].