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L’agevolazione fiscale sugli interventi di ristrutturazione edilizia e` disciplinata dall’art. 16-bis del Dpr 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi).
Consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unita` immobiliare.
Tuttavia, per le spese effettuate dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013, il decreto legge n. 83/2012 ha elevato al 50% la misura della detrazione e a 96.000 euro l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio.
Questi maggiori benefici sono poi stati prorogati piu` volte da provvedimenti successivi. Da ultimo, la legge di bilancio 2017 (legge n. 232 dell’11 dicembre 2016) ha prorogato al 31 dicembre 2017 la possibilita` di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%), confermando il limite massimo di spesa di 96.000 euro per unita` immobiliare.
Dal 1° gennaio 2018 la detrazione tornera` alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro per unita` immobiliare.
La legge di bilancio 2017 ha inoltre prorogato la detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), finalizzati all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione.
Per questi acquisti sono detraibili le spese documentate e sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2017. Dal 2017, tuttavia, la detrazione e` consentita solo se l’intervento di ristrutturazione edilizia e` iniziato in data non anteriore al 1° gennaio 2016.
Infine, riguardo alle spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche, la legge di bilancio 2017 ha previsto, oltre alla proroga delle detrazioni fino al 31 dicembre 2021, nuove e piu` specifiche regole per poterne usufruire, differenziandole a seconda del risultato ottenuto con l’esecuzione dei lavori, della zona in cui si trova l’immobile e della tipologia di edificio.
A differenza della precedente normativa, per esempio, dal 2017 l’agevolazione riguarda non soltanto gli edifici che si trovano nelle zone sismiche ad alta pericolosita` (zone 1 e 2) ma anche quelli situati nelle zone a minor rischio (zona sismica 3).
Inoltre, la detrazione puo` essere ripartita in 5 quote annuali e riguarda tutti gli immobili abitativi e non soltanto quelli adibiti ad abitazione principale o ad attivita` produttive.
Detrazioni piu` elevate, infine, sono state introdotte qualora dalla realizzazione degli interventi derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore o quando gli interventi sono realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali.?
LA DETRAZIONE IRPEF PER LE SPESE DI RISTRUTTURAZIONE
E` possibile detrarre dall’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) una parte degli oneri sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato.
In particolare, i contribuenti possono usufruire delle seguenti detrazioni:
• 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2017, con un limite massimo di 96.000 euro per ciascuna unita` immobiliare
• 36%, con il limite massimo di 48.000 euro per unita` immobiliare, delle somme che saranno spese dal 1° gennaio 2018.
L’agevolazione puo` essere richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa, e va suddivisa fra tutti i soggetti che hanno sostenuto la spesa e che hanno diritto alla detrazione.
Se gli interventi realizzati in ciascun anno consistono nella prosecuzione di lavori iniziati in anni precedenti, per determinare il limite massimo delle spese detraibili si deve tenere conto di quelle sostenute nei medesimi anni: si avra` diritto all’agevolazione solo se la spesa per la quale si e` gia` fruito della relativa detrazione non ha superato il limite complessivo previsto.
Quando gli interventi di ristrutturazione sono realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di un’attivita` commerciale, dell’arte o della professione, la detrazione spetta nella misura ridotta del 50%.
Per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio, il beneficio compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio.
In tale ipotesi, la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.
Ciascun contribuente ha diritto a detrarre annualmente la quota spettante nei limiti dell’Irpef dovuta per l’anno in questione. Non e` ammesso il rimborso di somme eccedenti l’imposta. L’importo eccedente, infatti, non puo` essere richiesto a rimborso ne´ puo` essere conteggiato in diminuzione dell’imposta dovuta per l’anno successivo.
LA RIPARTIZIONE DELLA DETRAZIONE
La detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo, nell’anno in cui e` sostenuta la spesa e in quelli successivi.
Chi puo` fruire della detrazione
Possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato.
L’agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese:
• proprietari o nudi proprietari
• titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
• locatari o comodatari
• soci di cooperative divise e indivise
• imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce
• soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (societa` semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.
Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purche´ sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture:
• il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, il componente dell’unione civile, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado)
• il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi ne´ titolare di un contratto di comodato (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 64/E del 28 luglio 2016).
In questi casi, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile.
Nel caso di due comproprietari di un immobile, se la fattura e il bonifico sono intestati a uno solo di essi, ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto che non e` stato indicato nei predetti documenti, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta.
Se e` stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), il promissario acquirente dell’immobile ha diritto all’agevolazione se
• e` stato immesso nel possesso dell’immobile
• esegue gli interventi a proprio carico
• e` stato registrato il compromesso.
Puo` richiedere la detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.
Per quali lavori spettano le agevolazioni
I lavori sulle unita` immobiliari residenziali e sugli edifici residenziali per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono i seguenti.
A. Gli interventi indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali. Si tratta degli interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia.
B. Gli interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia), effettuati sulle singole unita` immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze.
C. Gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se detti lavori non rientrano nelle categorie indicate nelle precedenti lettere A e B e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza.
D. Gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprieta` comune.
E. I lavori finalizzati
• all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione)
• alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia piu` avanzata, sia idoneo a favorire la mobilita` interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge n. 104/1992.
La detrazione compete unicamente per le spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili, mentre non spetta per le spese sostenute in relazione al semplice acquisto di strumenti, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilita` interna ed esterna.
Pertanto, a titolo di esempio, non rientrano nell’agevolazione i telefoni a viva voce, gli schermi a tocco, i computer, le tastiere espanse. Tali beni, tuttavia, sono inquadrabili nella categoria dei sussidi tecnici e informatici per i quali, a determinate condizioni, e` prevista la detrazione Irpef del 19%.
F. Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi.
Per “atti illeciti” si intendono quelli penalmente illeciti (per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti).
In questi casi, la detrazione e` applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili. Non rientra nell’agevolazione, per esempio, il contratto stipulato con un istituto di vigilanza.
A titolo esemplificativo, rientrano tra queste misure:
• rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici
• apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione
• porte blindate o rinforzate
• apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini
• installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti
• apposizione di saracinesche
• tapparelle metalliche con bloccaggi
• vetri antisfondamento
• casseforti a muro
• fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati
• apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.
G. Gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico.
H. Gli interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia. Rientra tra i lavori agevolabili, per esempio, l’installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica, in quanto basato sull’impiego della fonte solare e, quindi, sull’impiego di fonti rinnovabili di energia (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 22/E del 2 aprile 2013).
Per usufruire della detrazione e` comunque necessario che l’impianto sia installato per far fronte ai bisogni energetici dell’abitazione (cioe` per usi domestici, di illuminazione, alimentazione di apparecchi elettrici, eccetera) e, quindi, che lo stesso sia posto direttamente al servizio dell’abitazione.
Questi interventi possono essere realizzati anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia.
I. Gli interventi per l’adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica. Tali opere devono essere realizzate sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici. Se riguardano i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unita` immobiliari.
Sono agevolate, inoltre, le spese necessarie per la redazione della documentazione obbligatoria idonea a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonche´ per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione.
J. Gli interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.
Con riferimento alla sicurezza domestica, non da` diritto alla detrazione il semplice acquisto, anche a fini sostitutivi, di apparecchiature o elettrodomestici dotati di meccanismi di sicurezza, in quanto tale fattispecie non integra un intervento sugli immobili (per esempio, non spetta alcuna detrazione per l’acquisto di una cucina a spegnimento automatico che sostituisca una tradizionale cucina a gas).
L’agevolazione compete, invece, anche per la semplice riparazione di impianti insicuri realizzati su immobili (per esempio, la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa malfunzionante).
Tra le opere agevolabili rientrano:
l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti
il montaggio di vetri anti-infortunio
• l’installazione del corrimano.
ALTRE SPESE AMMESSE ALL’AGEVOLAZIONE
Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, ai fini della detrazione e` possibile considerare anche:
• le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse
• le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento
• le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi del DM 37/2008 - ex legge 46/90 (impianti elettrici) e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71)
• le spese per l’acquisto dei materiali
• il compenso corrisposto per la relazione di conformita` dei lavori alle leggi vigenti
• le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi
l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori
gli oneri di urbanizzazione
• gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonche´ agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998).
Non possono invece ritenersi comprese tra quelle oggetto della detrazione le spese di trasloco e custodia dei mobili per il periodo necessario all’effettuazione degli interventi di recupero edilizio.
MANUTENZIONE ORDINARIA
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione solo quando riguardano le parti comuni. La detrazione spetta ad ogni condomino in base alla quota millesimale.
Le parti comuni interessate sono quelle indicate dall’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del Codice civile.
Tra queste: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera.
Gli stessi interventi, eseguiti sulle proprieta` private o sulle loro pertinenze (garage, cantine, soffitte), non danno diritto ad alcuna agevolazione.
Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage.
Se queste opere fanno parte di un intervento piu` vasto, come la demolizione di tramezzature, la realizzazione di nuove mura divisorie e lo spostamento dei servizi, l’insieme delle stesse e` comunque ammesso al beneficio delle detrazioni fiscali.
MANUTENZIONE STRAORDINARIA
Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso.
RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO
Sono compresi in questa tipologia gli interventi finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalita` per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili.
RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente.
Riguardo agli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi al beneficio della detrazione fiscale, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito, tra l’altro, che:
• per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”
• se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.
Questi stessi criteri si applicano anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del cosiddetto Piano Casa (Ris. Agenzia delle Entrate n. 4/E del 2011).
Misure antisismiche
Con riguardo agli interventi volti all'adozione di misure antisismiche e così come descritti al punto i) dell’art. 16bis del T.U.I.IR., le cui procedure autorizzatorie siano state attivate dopo il 1 gennaio 2017 se ed in quanto eseguiti su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) di cui all’ordinanza del presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274 del 20.3.2003, e se riferiti a costruzioni adibite a abitazione principale o ad attività produttive, in via transitoria, e più precisamente per le spese documentate, sostenute dal 1 gennaio 2017 fino al 31 dicembre 2021 la detrazione spetta nella misura del 50%, fino ad un ammontare massimo di €. 96.000,00; qualora dall’intervento eseguito deriva una riduzione del rischio tale da determinare il passaggio ad un classe di rischio inferiore la detrazione spetta nella misura del 70% della spesa sostenuta; in caso di passaggio a due classi di rischio inferiori la detrazione spetta nella misura dell’80% (con apposito decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti sono stabilite le linee guida per la classificazione del rischio sismico nonché le modalità per l’attestazione da parte di professionisti abilitati dell’efficacia degli interventi effettuati). La detrazione è ripartibile in 5 quote annuali di pari importo nell’anno di sostentamento delle spese ed in quelli successivi (dal 1 gennaio 2022 si torna alla misura del 36% su un importo massimo di €. 48.000,00 e con ripartizione in 10 quote annuali); nel caso in cui gli interventi sopra descritti, realizzati in ciascun anno, consistano nella mera prosecuzione di interventi iniziati in anni precedenti, ai fini del computo del limite massimo delle spese ammesse a fruire della detrazione si tiene conto anche delle spese sostenute negli stessi anni per le quali si è già fruito della detrazione (così dispone l’art. 16, c. 1bis e c. 1 quater, D.L. 4 giugno 2013 n. 63, convertito con legge 3 agosto 2013 n. 90 così come introdotti dall’art. 1, c. 2, lett. c), n. 2) e n. 3) L. 11 dicembre 2016 n. 232).
Le agevolazioni sopra descritte previste per gli interventi su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) di cui all’ordinanza del presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274 del 20.3.2003, si applicano, a decorrere dal 1 gennaio 2017 e sino al 31 dicembre 2021, anche agli edifici ubicati nella zona sismica 3 (così dispone l’art. 16, c. c. 1 ter, D.L. 4 giugno 2013 n. 63, convertito con legge 3 agosto 2013 n. 90 così come introdotto dall’art. 1, c. 2, lett. c), n. 3) L. 11 dicembre 2016 n. 232).
Qualora gli interventi su edifici ricadenti in zona sismica, comportanti riduzione del rischio sismico, siano realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali, le detrazioni dall'imposta spettano nella misura del 75% (in caso passaggio ad una classe di rischio inferiore) ovvero dell'85% (in caso di passaggio a due classi di rischio inferiori). Le predette detrazioni si applicano su un ammontare delle spese non superiore a €. 96.000,00 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio. Per tali interventi, a decorrere dal 1° gennaio 2017, in luogo della detrazione i soggetti beneficiari possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito. Rimane esclusa la cessione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari. Le modalità di cessione del credito sono definite con provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate) (così dispone l’art. 16, c. 1 quinquies, D.L. 4 giugno 2013 n. 63, convertito con legge 3 agosto 2013 n. 90 così come introdotto dall’art. 1, c. 2, lett. c), n. 3) L. 11 dicembre 2016 n. 232).
A decorrere dal 1° gennaio 2017, tra le spese detraibili per la realizzazione degli interventi su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità rientrano anche le spese effettuate per la classificazione e verifica sismica degli immobili (così dispone l’art. 16, c. c. 1 sexies, D.L. 4 giugno 2013 n. 63, convertito con legge 3 agosto 2013 n. 90 così come introdotto dall’art. 1, c. 2, lett. c), n. 3) L. 11 dicembre 2016 n. 232).
Le detrazioni sopra descritte, non sono cumulabili con agevolazioni già spettanti per le medesime finalità sulla base di norme speciali per interventi in aree colpite da eventi sismici (art. 1, c. 3, L. 11 dicembre 2016 n. 232)
La detrazione, da calcolare su un importo complessivo massimo di 96.000 euro per unita` immobiliare (e da ripartire in dieci quote annuali di pari importo), puo` essere fruita da soggetti passivi Irpef e Ires, sempre che:
le spese siano rimaste a loro carico
possiedano o detengano l’immobile in base a un titolo idoneo (diritto di proprieta` o altro diritto reale, contratto di locazione, o altro diritto personale di godimento).
Inoltre, l’agevolazione puo` essere richiesta se:
l’intervento e` effettuato su costruzioni adibite ad abitazione principale o ad attivita` produttive
l’immobile si trova in zone sismiche ad alta pericolosita` (zone 1 e 2), i cui criteri di identificazione sono stati fissati con l’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003.
Per costruzioni adibite ad attivita` produttive si intendono le unita immobiliari in cui si svolgono attivita` agricole, professionali, produttive di beni e servizi, commerciali o non commerciali.
Il decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 28 febbraio 2017 ha stabilito le linee guida per la classificazione di rischio sismico delle costruzioni e le modalita` per l’attestazione, da parte di professionisti abilitati, dell’efficacia degli interventi effettuati.
In particolare, il progettista dell’intervento strutturale deve asseverare (secondo il modello contenuto nell’allegato B del decreto) la classe di rischio dell’edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l’esecuzione dell’intervento progettato.
Il direttore dei lavori e il collaudatore statico, se nominato per legge, dopo l’ultimazione dei lavori e del collaudo, devono attestare la conformita` degli interventi eseguiti al progetto depositato.
Acquisto box: quando spetta l’agevolazione
Oltre che per gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse e posti auto, possono usufruire della detrazione d’imposta anche gli acquirenti di box o posti auto pertinenziali gia` realizzati.
La detrazione per l’acquisto del box spetta limitatamente alle spese sostenute per la sua realizzazione e sempre che le stesse siano dimostrate da apposita attestazione rilasciata dal venditore.
Condizione essenziale per usufruire dell’agevolazione e`, comunque, la sussistenza del vincolo pertinenziale tra l’abitazione e il box.
CASI PARTICOLARI
Nel caso in cui l’atto definitivo di acquisto sia stipulato successivamente al versamento di eventuali acconti, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, in relazione ai pagamenti effettuati con bonifico bancario o postale, la detrazione d’imposta spetta solo se e` stato regolarmente registrato un compromesso di vendita dal quale risulti la sussistenza del vincolo pertinenziale tra l’edificio abitativo e il box.
Se manca un preliminare di acquisto registrato, eventuali pagamenti effettuati con bonifico prima dell’atto notarile non sono ammessi in detrazione. In questo caso, infatti, al momento del pagamento non e` ancora riscontrabile l’effettiva sussistenza del vincolo pertinenziale richiesto dalla norma.
Tale condizione puo` essere considerata comunque realizzata nell’ipotesi particolare in cui il bonifico viene effettuato nello stesso giorno in cui si stipula l’atto, ma in un orario antecedente a quello della stipula stessa (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 7/E del 13 gennaio 2011).
A queste regole generali sono seguite ulteriori considerazioni dell’Agenzia, fatte con la circolare n. 43/E del 18 novembre 2016, a proposito della possibilita` di usufruire della detrazione nei casi in cui siano stati effettuati pagamenti prima della stipula dell’atto notarile o quando manca un preliminare d’acquisto registrato, dai quali sia possibile rilevare il vincolo pertinenziale tra box e abitazione.
In particolare, l’Agenzia ha ritenuto di poter riconoscere il beneficio fiscale anche in tali situazioni, ma a una specifica condizione: il vincolo deve risultare costituito e riportato nel contratto prima della data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale il contribuente chiede la detrazione.
Piu` in generale, e` possibile per l’acquirente di un box pertinenziale beneficiare della detrazione per gli importi versati in acconto sull’acquisto dell’immobile se alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi e` stato registrato il preliminare di acquisto (o il rogito).
Spese pagate senza bonifico
Sempre con la circolare n. 43/E del 18 novembre 2016, l’Agenzia delle Entrate e` intervenuta per fornire istruzioni in merito alla detrazione dell’acquisto del box auto nei casi in cui il pagamento non sia stato disposto mediante bonifico.
Con questo documento ha precisato che il contribuente puo` ugualmente fruire della detrazione, anche in assenza di pagamento mediante bonifico, a condizione che:
nell’atto notarile siano riportate le somme ricevute dall’impresa che ha ceduto il box pertinenziale
ottenga dal venditore, oltre alla certificazione sul costo di realizzo del box, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio con cui attesta che i corrispettivi accreditati a suo favore sono stati inclusi nella contabilita` dell’impresa.
Per gli acquisti contemporanei di casa e box con unico atto notarile, indicante il vincolo di pertinenza del box con la casa, l’acquirente puo` usufruire della detrazione sulle spese di realizzazione del medesimo, se specificamente documentate.
Cosa deve fare chi ristruttura per fruire della detrazione
Gli adempimenti previsti per richiedere la detrazione sulle spese di ristrutturazione sono stati, negli ultimi anni, semplificati e ridotti.
Per esempio, e` stato soppresso l’obbligo dell’invio della comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara dell’Agenzia delle Entrate e quello di indicare il costo della manodopera, in maniera distinta, nella fattura emessa dall’impresa che esegue i lavori.
E` sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.
Inoltre, occorre conservare ed esibire, a richiesta degli uffici, i documenti indicati nel provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011.
In particolare, oltre ai documenti indicati piu` avanti (comunicazione all’Asl, fatture e ricevute comprovanti le spese sostenute, ricevute dei bonifici di pagamento), il contribuente deve essere in possesso di:
• domanda di accatastamento (se l’immobile non e` ancora censito)
• ricevute di pagamento dell’imposta comunale (Ici-Imu), se dovuta
• delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori (per gli interventi su
parti comuni di edifici residenziali) e tabella millesimale di ripartizione delle spese
• dichiarazione di consenso del possessore dell’immobile all’esecuzione dei lavori, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi
abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessioni, autorizzazioni, eccetera) o, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorieta` in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili.
Condomìni minimi
I condomi`ni che, non avendone l’obbligo, non hanno nominato un amministratore e non possiedono un codice fiscale, possono ugualmente beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni.
Con la circolare n. 3/E del 2 marzo 2016, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che:
il pagamento deve essere sempre effettuato mediante l’apposito bonifico bancario/postale (sul quale e` operata la ritenuta d’acconto da parte di banche o Posta)
in assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute riportando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico.
Il contribuente dovra` dimostrare, in sede di controllo, che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio. Se per la presentazione della dichiarazione si rivolge a un Caf o a un intermediario abilitato, e` tenuto ad esibire, oltre alla documentazione generalmente richiesta, un’autocertificazione che attesti i lavori effettuati e che indichi i dati catastali degli immobili del condominio.
Unico proprietario di un intero edificio
Qualora un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o piu` unita` immobiliari distintamente accatastate, detto soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni. La locuzione “parti comuni di edificio residenziale” deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo e va riferita, pertanto, alle parti comuni a piu` unita` immobiliari e non alle parti comuni a piu` possessori (Circolare 11.05.1998 n. 121 risposta 2.6).
Se l’edificio e` costituito esclusivamente da un’unita` abitativa e dalle relative pertinenze non sono ravvisabili elementi dell’edificio qualificabili come “parti comuni” e pertanto non e` possibile considerare un autonomo limite di spesa per ciascuna unita` (Risoluzione 12.07.2007 n. 167, risposta 3)
COMUNICAZIONE ALL’AZIENDA SANITARIA LOCALE
Deve essere inviata all’Azienda sanitaria locale competente per territorio una comunicazione (con raccomandata A.R. o altre modalita` stabilite dalla Regione) con le seguenti informazioni:
generalita` del committente dei lavori e ubicazione degli stessi
natura dell’intervento da realizzare
dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilita`, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione
data di inizio dell’intervento di recupero.
La comunicazione non deve essere effettuata in tutti i casi in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare all’Asl.
PAGAMENTO MEDIANTE BONIFICO
Per fruire della detrazione e` necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale, da cui risultino:
causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr 917/1986)
codice fiscale del beneficiario della detrazione
codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.
Esempio di bonifico
causale:
Bonifico relativo a lavori edilizi che danno diritto alla detrazione prevista dall’articolo 16-bis del Dpr 917/1986
Pagamento fattura n. ___ del ______ a favore di _______________ partita Iva _________________
Beneficiario della detrazione _________ codice fiscale____________
Quando vi sono piu` soggetti che sostengono la spesa e tutti intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale delle persone interessate al beneficio fiscale.
Le spese che non e` possibile pagare con bonifico (per esempio, oneri di urbanizzazione, diritti per concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori, ritenute fiscali sugli onorari dei professionisti, imposte di bollo) possono essere assolte con altre modalita`.
Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio e` necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento.
Se l’ordinante del bonifico e` una persona diversa da quella indicata nella disposizione di pagamento quale beneficiario della detrazione, in presenza di tutte le altre condizioni previste dalla norma, la detrazione deve essere fruita da quest’ultimo (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 17/E del 24 aprile 2015).
Ritenuta sui bonifici: al momento del pagamento del bonifico, Banche e Poste Italiane Spa devono operare una ritenuta a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’impresa che effettua i lavori.
Con la risoluzione n. 9/E del 20 gennaio 2017 l’Agenzia ha precisato che sono validi, ai fini della detrazione, anche i bonifici effettuati tramite conti aperti presso gli “Istituti di pagamento”, cioe` le imprese, diverse dalle banche, autorizzate dalla Banca d’Italia a prestare servizi di pagamento.
In questi casi, pero`, per poter usufruire dell’agevolazione e` necessario che l’istituto, in qualita` di sostituto d’imposta, assolva tutti gli adempimenti riguardanti il versamento della ritenuta d’acconto, della certificazione della stessa (tramite modello CU) e della trasmissione della dichiarazione (modello 770).
SPESE PAGATE TRAMITE FINANZIAMENTO
Se i lavori sono stati pagati da una societa` finanziaria che ha concesso un finanziamento al contribuente, quest’ultimo potra` ugualmente richiedere l’agevolazione, in presenza degli altri presupposti, a condizione che:
la societa` che concede il finanziamento paghi l’impresa che ha eseguito i lavori con bonifico bancario o postale da cui risultino tutti i dati previsti dalla legge (causale del versamento con indicazione degli estremi della norma agevolativa, codice fiscale del soggetto per conto del quale e` eseguito il pagamento, numero di partita Iva del soggetto a favore del quale il bonifico e` effettuato)
il contribuente sia in possesso della ricevuta del bonifico effettuato dalla societa` finanziaria al fornitore della prestazione.
Ai fini della detrazione, l’anno di sostenimento della spesa sara` quello di effettuazione del bonifico da parte della finanziaria.
ALTRI DOCUMENTI DA CONSERVARE
I contribuenti interessati devono conservare, oltre alla ricevuta del bonifico, le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione.
Questi documenti, che devono essere intestati alle persone che fruiscono della detrazione, potrebbero essere richiesti, infatti, dagli uffici finanziari che controllano le loro dichiarazioni dei redditi.
Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali il contribuente, in luogo di tutta la documentazione prevista, puo` utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente puo` tenere conto ai fini della detrazione.
Come si puo` perdere la detrazione
La detrazione non e` riconosciuta e l’importo eventualmente fruito viene recuperato dagli uffici, quando:
non e` stata effettuata la comunicazione preventiva all’Asl competente, se obbligatoria
il pagamento non e` stato eseguito tramite bonifico bancario o postale o e` stato effettuato un bonifico che non riporti le indicazioni richieste (causale del versamento, codice fiscale del beneficiario della detrazione, numero di partita Iva o codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico e` effettuato).
(In merito a questo adempimento, con la circolare n. 43/E del 18 novembre 2016, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il contribuente non perde il diritto all'agevolazione anche se il bonifico e` stato compilato in modo errato, cioe` in maniera tale da non consentire a banche, Poste italiane o altri istituti di pagamento di effettuare la ritenuta d’acconto dell’8%. Per usufruire dell’agevolazione, tuttavia, e` necessario farsi rilasciare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui il beneficiario dell’accredito attesti di aver ricevuto le somme e di averle incluse nella propria contabilita` d’impresa.)
• non sono esibite le fatture o le ricevute che dimostrano le spese effettuate
• non e` esibita la ricevuta del bonifico o questa e` intestata a persona diversa da quella che richiede la detrazione
• le opere edilizie eseguite non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali
sono state violate le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi contributivi. Per queste violazioni il contribuente non decade dal diritto all’agevolazione se e` in possesso della dichiarazione di osservanza delle suddette disposizioni resa dalla ditta esecutrice dei lavori (ai sensi del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445)
l’immobile viene alienato senza che nell’atto di trasferimento l’alienante faccia riserva di voler mantenere il beneficio alla detrazione per i periodi di imposta successivi alla alienazione
in caso di decesso dell’avente diritto, salvo i casi di cui infra
Se cambia il possesso
Se l’immobile sul quale e` stato eseguito l’intervento di recupero edilizio e` venduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate e` trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unita` immobiliare (se persona fisica).
In sostanza, in caso di vendita e, piu` in generale, di trasferimento per atto tra vivi, sia a titolo oneroso che a titolo gratuito, il venditore ha la possibilita` di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente (persona fisica) dell’immobile.
In assenza di specifiche indicazioni nell’atto di alienazione, il beneficio viene automaticamente trasferito all’acquirente dell’immobile.
In caso di cessione da parte dell’unico proprietario ad un altro soggetto di una quota di proprietà dell’immobile ammesso al beneficio, la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 25/E del 19 giugno 2012, ha chiarito che “la residua detrazione Irpef spettante in materia di ristrutturazioni del patrimonio edilizio, si trasmette alla parte acquirente non solo in ipotesi di cessione dell’intero immobile, ma altresì qualora, per effetto della cessione pro-quota, la parte acquirente diventa proprietaria esclusiva dell’immobile, parimenti verificandosi, in tale ultima ipotesi, i presupposti richiesti dalla riportata disposizione normativa; pertanto, le nuove disposizioni sul trasferimento della detrazione troveranno applicazione solo qualora per effetto della cessione pro- quota, il diritto di proprietà si consolida in capo all’acquirente che diventa proprietario esclusivo dell’immobile (ad es. comproprietario per metà che acquista l’altra metà. Diversamente, la detrazione delle quote residue permane in capo al cedente.”
In caso di decesso dell’avente diritto, la detrazione non fruita in tutto o in parte e` trasferita, per i rimanenti periodi d’imposta, esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la “detenzione materiale e diretta dell’immobile”.
La condizione della detenzione del bene deve sussistere non soltanto per l’anno di accettazione dell’eredita` ma anche per ciascun anno per il quale si vuole fruire delle residue rate di detrazione.
Se, per esempio, l’erede che deteneva direttamente l’immobile ereditato successivamente concede in comodato o in locazione l’immobile stesso, non potra` fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non ha piu` la detenzione materiale e diretta del bene.
Potra` beneficiare delle eventuali rate residue di competenza degli anni successivi al termine del contratto di comodato o di locazione (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 17/E del 24 aprile 2015).
Trasferimento dell’inquilino o del comodatario
La cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venire meno il diritto alla detrazione in capo all’inquilino o al comodatario che hanno eseguito gli interventi oggetto della detrazione, i quali continueranno quindi a fruirne fino alla conclusione del periodo di godimento.
NON cumulabilita` con la detrazione Irpef per il risparmio energetico
La detrazione per gli interventi di recupero edilizio non e` cumulabile con l’agevolazione fiscale (detrazione attualmente del 65%) prevista per i medesimi interventi dalle disposizioni finalizzate al risparmio energetico.
Pertanto, nel caso in cui gli interventi realizzati rientrino sia nelle agevolazioni previste per il risparmio energetico che in quelle previste per le ristrutturazioni edilizie, il contribuente potra` fruire, per le medesime spese, soltanto dell’uno o dell’altro beneficio fiscale.
